これまでの記事でお伝えしてきた通り、築古戸建てを9年前に自己資金450万円＋借入500万円で取得し、家賃収入を得ながら運用。
今回、売却価格1,000万円で手放し、諸経費やローンの残高を差し引いた上で、運用中のインカムゲインも含めた 最終的な手取りは約1,000万円 に。そこから投入自己資金を差し引くと、 純利益は550万円 となりました。
【キャピタルゲイン】
売却代金1,000万円 － 売却の諸経費60万円 － ローン返済50万円 ＝ 890万円
【インカムゲイン】
家賃収入－経費＝110万円
インカムゲインが少ないのは、家賃があまり高く取れない割に、築古のため修繕に費用がかかった。
【合計手取り】＝890万円＋110万円＝1,000万円
【最終利益】＝1,000万円－投入自己資金450万円＝550万円
なぜ550万円の利益を出せたのか？
- 継続的な修繕・メンテナンスで買い手がついた
- 建物は古く家賃収入も少なかったため、運用中は修繕コストがかさんでインカムゲインはほとんど残りませんでした。しかし、定期的なメンテナンスで「安心して買える物件」という評価につながり、売却時に買い手をスムーズに獲得できました。
- 修繕履歴が付加価値に転換
- 減価償却が完了して実際の帳簿価値はほぼゼロだったものの、「修繕を怠らない運営の証」が物件の信頼性を高め、価格交渉においてプラスに働きました。
- 不動産相場の長期上昇を享受
- 購入から約10年で市場価格が上昇。取得価格750万円＋諸経費分を上回る1,000万円で売却できたため、相場環境が大きく貢献しました。
売却後の資金活用プラン
- 新築アパート１棟を購入
築古戸建ての売却手取り1,000万円を元手に、新築アパート１棟を取得したいと考えてます。
築古に比べてメンテナンスコストが抑えられ、安定した家賃収入が期待できます。 - インカムゲインの確保
新築物件は入居率が高く、修繕コストも最小限に抑えられるため、「家賃収入－経費」で毎年しっかりプラスを残せると考えている。 - 将来のキャピタルゲイン
新築価格で取得した物件は築年数とともに市場価値が上がりやすく、売却時にはまとまったキャピタルゲインを期待してます。
まとめ
正直なところ、築古戸建てを賃貸で回し続けていても、家賃収入から修繕費や税金を差し引くと、手元に残るキャッシュはほとんど残らなかたと思います。
しかも、建物は時間とともに傷みが進み、将来の売却価格を引き上げる見込みも薄い状況です。そのため、売却に踏み切り、一括でキャピタルゲインを確保できたのは大きな転機でした。
手にした1,000万円を元手に新築アパートへの再投資に踏み切ることができます。賃貸継続よりも売却という選択が、次の投資ステージへの一手が打てたとおもいます！
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